Na početku se odmah zapitajmo: ima li na području hrvatskih "morskih županija" razloga za nezadovoljstvo i prosvjede protiv prekomjernog (tzv. overturizam) ili masovnog turizma? Prosvjede kakvi se u zadnje vrijeme odigravaju u Španjolskoj i drugim zemljama, poput Grčke i Italije, gdje tisuće ljudi marširaju ulicama upozoravajući da zbog masovnog turizma rastu cijene stanarina i da je sve manje raspoloživog stambenog prostora.
Premda je kod nas turizam još uvijek sezonalnog karaktera, a najvažnija je ekonomska grana s udjelom od oko 12 posto u BDP -u, što je najviša stopa u Europi čiji je prosjek 4,5 posto, problemi postoje.
Zbog masovne upotrebe nekretnina u turističke svrhe, mnogi kritičari kod nas povezuju turizam upravo sa stambenom krizom (ali tu su i drugi elementi, primjerice inflacija). Zbog skupoće nekretnina danas je nemoguće u morskim središtima poput Splita, a nije puno bolje ni u Zagrebu, pronaći podstanarski stan za razuman novac, a kupnja nekretnine priuštiva je tek odabranima. Priuštivo stanovanje u Hrvatskoj za mnoge tako ostaje tek puki sanak. Za potkrepu ove teze kažimo i da najnoviji podaci Eurostata govore da je Hrvatska prva u Europskoj uniji po cijenama najmova nekretnina koje su u minulom petogodišnjem razdoblju porasle za 18 posto (!), što je dvostruko više od prosjeka EU-a koji iznosi 9 posto.
Prekomjerni turizam ima jako puno negativnih posljedica. A jedna od njih, koja nas najviše smeta i koju je nateže riješiti, je upravo neravnoteža na tržištu nekretnina, kaže Damir Krešić, ravnatelj Instituta za turizam
Kada spominjemo Split, ondje dio stanovnika brzu i poveću zarada upravo zbraja: domišljati čovjek uprtio je sve svoje resurse, od apartmana do garaža i poslovnih prostora, sve čega se dakle domislio, stavio je u najam za 150 hiljada partijanera koji su nedavno boravili na trodnevnom festivalu elektronske glazbe Ultra, koji je u Split došao prije desetljeća. U ljeto 2019. mediji su se raspisali da je prvih godina za održavanje Ultre bilo gotovo nemoguće pronaći slobodan apartman. No godinama traje masovna preregistracija stanova i apartmana iz dugoročnog u kratkoročni (dnevni) najam, pri čemu su najviše bili oštećeni brojni podstanari koji su morali napustiti te objekte.
U siječnju 2022. pak predstavljeni su rezultati istraživanja o potrebama mladih Splićana koji su imali poslužiti za izradu Programa za mlade Grada Splita od 2022. do 2025. godine. Istraživanje provedeno metodom internetskog upitnika uz četiri fokusne grupe pokazalo je da sudionici iskazuju veliki strah i uznemirenost upravo po pitanju rješavanja stambenog pitanja u tom gradu. Ispitanici su isticali manjak stanova za kupovinu, kao i visoke cijene koje nisu u skladu sa životnim standardom građana, pogotovo mladih. U eri masovnog odnosno "overturizma", koji je u Europi već duže vrijeme na zlu glasu, posebno u Španjolskoj, Italiji i Grčkoj, istaknimo određene zanimljive parametre. Iz Sindikata stanara u španjolskoj Malagi u regiji Andaluzija, na primjer, nedavno su poručili da je situacija sa stanovanjem i iznajmljivanjem neodrživa.
"Živimo u gradu koji nas iskorištava za privatne dobrobiti tržišta nekretnina i turizma. Hitno je potreban novi model grada i hitno se treba fokusirati na stup na kojem se danas temelji problem stanovanja: rentijerski kapitalizam", upozoravaju otamo.
U sindikalnom izvještaju nadalje se navode podaci portala za nekretnine Idealista za svibanj 2024. po kojem cijena četvornog metra stanarine u Malagi iznosi 14,2 eura, dok je nacionalni prosjek 13,2 eura, a andaluzijski 11,4 eura. Izvještaj sugerira da je Malaga, koju je lani posjetilo zamalo 14 milijuna turista, peti grad u Španjolskoj i prvi u Andaluziji po skupoći stanarine. Ili, kao što poručuju prosvjednici: tržište najma izvor je osiromašenja, izvor društvene nejednakosti.
Split – partijaneri s Ultre traže smještaj na plaži Bačvice (Foto: Ivo Čagalj/ PIXSELL)
- To nitko ne osporava. Taj prekomjerni turizam ima jako puno negativnih posljedica. A jedna od njih, koja nas najviše smeta i koju je nateže riješiti, je upravo neravnoteža na tržištu nekretnina: prije svega porast cijena nekretnina, ali općenito porast troškova života. Pritisak na komunalnu i javnu infrastrukturu. Onda imate gentrifikacijske procese koji nisu uvijek negativni, ali kad govorimo o gentrifikaciji u turističkom kontekstu onda je ona negativna i na neki način dovodi do promjene socio-demografske strukture stanovnika u starim gradskim jezgrama. Te stare gradske jezgre kod nas, poput Dubrovnika, Splita, Zadra i ostalih naših popularnih turističkih odredišta, gube svoj identitet koji je stvaran stoljećima – kaže nam Damir Krešić, ravnatelj Instituta za turizam.
Krešić domeće da se u jednoj mjeri to događa, da nismo imuni na te procese, ali da nema razloga za očekivati scenarije poput prosvjeda lokalnog stanovništva u dogledno vrijeme.
- Upravo zbog sezonalnosti koja nam omogućuje da se destinacija oporavi, ali i zbog toga što je hrvatsko gospodarstvo puno više ovisno o turizmu nego što je to primjerice španjolsko – pojašnjava Krešić.
Istraživanje o potrebama mladih Splićana iz 2022. pokazalo je da sudionici iskazuju veliki strah i uznemirenost upravo po pitanju rješavanja stambenog pitanja u tom gradu
Naznake hrvatskog "overturizma" razvidne su u rapidnom porastu broja kuća za odmor. Ministarstvo turizma i sporta u odgovoru na naš upit istaknulo je da je u 2023. godini, prema podacima iz sustava eVisitor, registrirano ukupno 2298 novih kuća za odmor na području "morskih županija": u odnosu na 2022. zabilježen je njihov porast od 10,4 posto, u odnosu na 2021. za 20,8 posto, a u odnosu na 2020. čak 34,3 posto. Na ovogodišnjoj međunarodnoj konferenciji o industriji nekretnina u Hrvatskoj i regiji, direktorica tvrtke Hesa Grup Marina Franolić upozorila je da je u Hrvatskoj turizam danas većinom nekretninski biznis koji nekontrolirano raste i zagušuje prostor. Nekretnine se ne koriste aktivno cijele godine, što nosi i porast cijena kvadrata te neravnotežu u ponudi i potražnji objekata za stanovanje.
"Cijene stambenih objekata povećane su za 8,2 posto na moru, a u Zagrebu za 12,1 posto od travnja 2022. do ožujka 2023. godine", iznijela je Franolić i ove brojke.
Vratimo se ponovno nakratko na španjolski slučaj pa ga pokušajmo staviti u hrvatski kontekst: svatko tko ubuduće kani posjetiti Barcelonu morat će platiti regionalnu boravišnu pristojbu koja se naplaćuje po noćenju i ovisno o vrsti smještaja koji se koristi. Licenca za platformu Airbnb za turistički najam, prema najavama gradske vlasti, ne bi trebala biti dostupna od 2028., a sada zahtijeva dodatni izdatak od približno 2,25 eura za svako noćenje.
Iva Marčetić, autorica knjige "Stambene politike u službi društvenih i prostornih (ne)jednakosti" iz 2020. godine, piše kako je, uslijed nedostatka priuštivog stambenog prostora u najmu, praksa pokazala da se kod nas stanovi u ponudi iznimno brzo iznajmljuju, a podstanari nerijetko nadmeću s ostalim podstanarima za ulazak u najam. Ta praksa, poznata i drugdje u Europi, "u Zagrebu je postala izražena porastom turističkog najma, odnosno proliferacijom servisa poput Airbnbja koji su s tržišta dugoročnog najma skinuli veliki broj stanova i time smanjili ponudu i povećali cijenu preostalih raspoloživih stanova", piše Marčetić.
Mejaši u Splitu – mladima su stanovi nedostupni (Foto: Ivo Čagalj/PIXSELL)
Autorica dalje navodi da je rast dobiti od Airbnbja u Zagrebu zadnjih nekoliko godina iznosio nevjerojatnih 30 posto, dočim je obrnuto proporcionalna bila priuštivost stanovanja u najmu u Zagrebu, kao i gradovima na obali Hrvatske. I dok autorica knjige 2020. navodi da je prosječna cijena stambenog kvadrata u najmu koja se može pronaći na najvećim oglašivačkim platformama, kao što je Njuškalo.hr, za 2019. iznosila nevjerojatnih 9.47 eura, ona je početkom ove godine u prosjeku iznosila čak 15 eura po kvadratu.
Naš sugovornik Damir Krešić drži da je veliki problem u Hrvatskoj činjenica da se u višestambenim zgradama dozvolilo iznajmljivanje stanova u turističke svrhe. Problem je, kaže, da u takvoj zgradi za bilo kakvu intervenciju koja može biti potpuno benigna, morate tražiti suglasnost 51 posto suvlasnika, dok s druge strane kada želite vlastiti stan kategorizirati i iznajmljivati u turističke svrhe onda vam uopće ne treba ta suglasnost.
- Imamo situaciju da nam u one dijelove grada koji su prema planu korištenja prostora, prema urbanističkom planu namijenjeni za stanovanje, ulazi turizam – kaže Krešić.
Pitamo ga misli li da bi stoga trebalo ograničiti broj stambenih novogradnji u turističke svrhe.
- Apsolutno mislim da bi trebalo ograničiti i da bi se trebala voditi politika više usmjerena na potrebe lokalnog stanovništva i mislim da se u tom smjeru upravo i počelo razmišljati. Vrlo vjerojatno će u određenom periodu biti puno teže staviti nove smještajne jedinice koje su u višestambenim zgradama na turističko tržište. S druge strane će se vjerojatno uvesti neki vidovi poreza na nekretnine. Dakle, neće biti toliko jeftino imati više nekretnina koje su prazne ili neiskorištene, odnosno u kojima nitko ne stanuje, kao što sad imate tisuće i tisuće stanova, na primjer u Zagrebu ili u Makarskoj. Ti stanovi su kupljeni novcem vjerojatno iz turizma, nevažno, dok se istovremeno lokalno stanovništvo muči s rješavanjem stambenog pitanja – podvlači Krešić.
Smatra da je interes javnosti trenutno na to jako usmjeren, kao i da je razina javne svijesti na visokoj razini pa se i očekuje rješavanje tih pitanja u brzom periodu. Tome bi trebao pridonijeti i skorašnji prvi Nacionalni plan stambene politike, koji će pobliže definirati posebne ciljeve u području stanovanja. Iz Ministarstva turizma pak najavili su donošenje tri nova pravilnika, a temeljem novog Zakona o turizmu koji je na snazi od siječnja, destinacije koje imaju određeni stupanj turističke razvijenosti morat će napraviti procjenu turističkog nosivog kapaciteta, procijeniti koliko turista mogu primiti u odnosu na raspoložive resurse, plažni prostor u odnosu na kapacitete za opskrbu vodom i električnom energijom i ostalo.
To konkretno znači, domeće Krešić, da bismo trebali razvijati turizam koji će biti neškodljiv za svakodnevni život lokalnog stanovništva, odnosno koji neće ići kontra njihovih interesa i ugrožavati svakodnevnicu. Treba djelovati preventivno kako bi turizam bio usmjeren prema održivom razvoju i neškodljiv za svakodnevni život lokalnog stanovništva. Ne napravi li se nešto vrlo brzo po tom pitanju, tko može garantirati da se prosvjedi kakve sad gledamo na Mediteranu neće preliti i kod nas?
Tekst je izvorno objavljen u prilogu Novosti Nada - društvenom magazinu Srpskog demokratskog foruma.
