Prije nego što je postao frekventna turistička destinacija, Zagreb je bio grad podstanara. Danas su oni još uvijek tu, ali se ništa više ne mjeri po njima samim, pa čak ne predstavljaju ni tržišni faktor koji utječe na cijenu stanovanja. Studenti, radnici u potrazi za boljim poslom, mladi parovi – svi su u tom smislu potisnuti. Vlasnici stambenih kvadrata okrenuli su se većoj zaradi, bržem povratu svog ulaganja. Pritom otprilike svaki peti stan, od gotovo 400 tisuća postojećih, ipak ostaje prazan, upotrebno neiskorišten.
Nekretnine tu nisu dobre samo za iznajmljivanje, nego i za pasivno očuvanje vrijednosti uložene u njihovu kupovinu. Stoga je cijena podstanarstva godinama rasla, a u najnovije doba svakako već probila plafon. Javne stambene politike u međuvremenu su služile kao mlaki alibi naspram totalno dereguliranog tržišta, s intervencijama koje nisu dovele ni do kakvoga suštinskog pomaka. Najpoznatiji je primjer POS-a. No taj i takav program poticane stanogradnje prometnuo se u vlastitu karikaturu. Osim što je njime zahvaćen premalen broj ljudi, prevelik je broj stanova iz njega završio na istom onom tržištu s kojeg je te ljude trebalo spašavati.
Zatim je nova vlast Grada Zagreba prije nekoliko dana objavila da će, zbog praktično nemoguće situacije za podstanare, uvesti novu cijenu paušala za kratkoročni najam, onaj turistički. Dosad su iznajmljivači apartmana plaćali 40 eura godišnje po svakom krevetu, a ubuduće će ih to stajati punih 200. Više od toga ne može, posrijedi je zakonski maksimum. Ne treba ništa više spominjati da bi se pouzdano zaključilo tko je povlaštena stranka u ekonomskoj politici RH. Ne treba, ali se može, ima toga: ovdje ne postoji ni porez na nekretnine. Pribroje li se zagrebačkim iznajmljivačima oni na Jadranu, dolazimo do čitavog novog sloja koji presudno određuje ekonomsku i socijalnu strukturu Hrvatske danas.
Bezdomni gubitnici
S druge strane ostaju gubitnici, svi koji sve skuplje unajmljuju svoj stambeni prostor, bezdomni. Njima, toj strukturno prezrenoj kategoriji, lokalno-porezna intervencija zagrebačkog gradonačelnika Tomislava Tomaševića neće tako lako pomoći. Grad ulovljen u mrežu internetskih, globalnih turističko-smještajnih servisa kao što su Airbnb i Buking neće se transformirati preko noći. No moralo se nekako i akcijski skrenuti pažnju na problem. Zagreb ulazi u fazu boljeg upravljanja stambenim prostorom, nakon odluke o prestanku rasprodaje stanova u gradskom vlasništvu. Ukorak s tim ide revizija kriterija za njihov dugoročni najam, čime se utječe na smanjivanje pritiska iz smjera potražnje, mada još uvijek nedovoljno. Za nešto više, neophodna je pomoć države.
Problematična fiskalna tj. porezna politika drži ključeve tih brava čvrsto u svojim rukama. Za razumijevanje tog kompleksa nije dovoljno razmotriti mjere koje se tiču stanova, nego se u obzir mora uzeti šira distribucija poreznog opterećenja. Pa, osvrnimo se bar na poneke aspekte. Ukidanjem prireza, recimo, država je gradove lišila značajnog dijela prihoda, ali im je dala pravo na izmjenu stopa kojima se oporezuju plaće. To će stvoriti dodatnu napetost između lokalnih jedinica i posredno opet utjecati na lokalna tržišta stanova za najam. Gradovi pak neće iz većeg paušala na iznajmljivanje nadoknaditi ni manji dio izgubljenog prireza, nego će morati poskupljivati rad.
Ako se netko ponadao osjetnijoj redistribuciji vrijednosti i poreznog opterećenja kroz novi izgled tih fiskalnih obaveza, bolje je odmah reći da toga neće biti. Zagreb će s Vladinim novim poreznim izmjenama ostati bez više od 200 milijuna eura godišnje, a novim paušalom za kratkoročni najam dobit će svega oko milijun i pol dodatnih eura. Manevarski prostor lokalnih fiskalnih politika je, riječju, mizeran. Njegovo proširenje na oporezivanje rada tu može funkcionirati samo kao podvala, naglašavajući unutarnju konkurentnost među lokalnim jedinicama uprave. Ne treba naročito pojašnjavati da nisu ni startale od jednakih pozicija, a sad će razlike pojačano doći do izražaja.
Jasno, ništa od fiskalno-političkih stajališta hrvatske vlasti na čelu s HDZ-om nije slučajno, niti se odvija van primarnog interesa ostanka te stranke i njezinih partnera u posjedu opće i nadasve ekonomske moći. Tako je i odabir favorita uglavnom vrlo racionalan. Povlašteni iznajmljivači apartmana u ogromnom udjelu nisu nikakvi veleposjednici, bogatuni. Često su to obitelji s nekretninom naslijeđenom iz društvenog vlasništva, od čijeg su iznajmljivanja u nekom trenu kupili još jednu. Nema ih tek dvjesto, nego se broje desecima tisuća – obitelji, ne pojedinaca – u zemlji s ni četiri milijuna stanovnika. To hoće reći da ne možemo govoriti o uskoj eliti. Prije će biti da smo nekako suočeni s dirigiranim raskolom posred ukupnog društvenog korpusa, uslijed nametnute paraposlovne ovisnosti.
Ovdje se mora napomenuti da u Hrvatskoj itekako djeluje jak nekretninsko-mešetarski sektor, građevinski lobi, banke koje zadržavaju dio stambenog prostora, imućniji stranci koji ulažu svoj novac u nekretnine. Čak 60 posto kupoprodaje nekretnina vrši se u gotovini. Vlast je svojom politikom uspjela vezati interesno za sebe i ogroman dio dojučer prosječnog svijeta, i notorni krupniji kapital u potrazi za profitom i sigurnošću. Krajnja cijena svega toga za ovo društvo mjeri se također po više osnova između kojih se najlakše uočava ona demografska.
Od stotina tisuća mlađih ljudi koji su se iselili kroz zadnjih desetak godina u inozemstvo, najveći dio zacijelo nema svoj prostor za stanovanje u Hrvatskoj. Na ovdašnjem tržištu rada zamijenili su ih Azijci, što našu vlast ne ugrožava sve dok turizam bilježi visok prihod, a državna blagajna ubire svoj stabilan danak iz opterećenja na potrošnju. No porezna evazija u vidu sive ekonomije u sektoru, kao i ona indirektna, od povlaštenog statusa iznajmljivača, dugoročno je višestruko pogubna. Zemlja opstaje samo još na iscrpljivanju supstance.
Pod njom, tom srži ovog društva i njegova habitata, ubrajamo jednako ekonomsko-razvojni i socijalni temelj, kao i prirodne te okolišne vrijednosti. Drugim riječima, realno više nemamo sredstava ni za mirovine ni za održivu infrastrukturu. Daljnji oportun stav države isplativ je isključivo vlasti. Prenisko zadan maksimum paušala za kratkoročni najam stanova i kuća idealno se uklapa u takvu jednostranu računicu. Pod ucjenom smo ekonomske politike u kojoj turizam drži četvrtinu BDP-a, a sami apartmani i kuće u turističkom najmu čine enormne dvije trećine sektora.
Državni poticaji
Specifični taj podsektor nabujao je upravo zahvaljujući poticajnom im državnom politikom novijeg doba. Politička nedodirljivost tih pozicija zorno je iskazana u času stupanja na dužnost novog ministra financija Marka Primorca, prije godinu dana. Znalo se da je on načelno sklon uvođenju poreza na nekretnine, ali premijer Andrej Plenković zaustavio je tad brže-bolje sve nedoumice objavom umjesto njega: "Marko još nije dao nijednu izjavu o tome. Čovjek izlazi iz korone." Izašao je uskoro, da navedeni porez nikad više ne bi ozbiljno spomenuli ni on ni premijer. Umjesto takvoga progresivnijeg novog kursa, imamo daljnju fiskalno-političku liberalizaciju s ukinutim prirezom i perfidno lokaliziranim porezom na rad.
Novi zagrebački paušal na kratkoročno iznajmljivanje porezno će donekle primaknuti taj biznis onome s dugoročnim najmom. Ipak, ostat će pored spomenutih ograničenja još neke mane takve mjere na unutarnjem tržištu. Ni odnos među samima kratkoročnim iznajmljivačima nije uvijek isti. Oni u centrima gradova, u starim jezgrama ili prvom redu do mora, valjda bi trebali plaćati više od vlasnika prostora na periferiji ili u zaleđu. Još više bi se u obzir morala uzeti mogućnost naplate poreza prema ostvarenom prihodu, kao što već postoji kod oporezivanja paušalnog obrta s pet pragova. Tek bismo se takvim pristupom približili realno uravnoteženom opterećenju, ali to ostaje na državnoj volji. Zagrebački stambeno-politički manevar utoliko je hvalevrijedan i koristan primarno kao apel za širi zaokret.
